O que é o cartaz e como ele funciona na prática
O cartaz de "A Casa e Seu Dono" é a Notificação Extrajudicial prevista no artigo 1.245, parágrafo único, do Código Civil brasileiro, acompanhada da Lei 13.465/2017 (Regularização Fundiária). Ele é afixado no imóvel quando não se encontra o proprietário ou possuidor para receber intimações. O cartaz serve como formalização de notificação e, em certos contextos, como instrumento de demonstração de posse. Eu já passei por isso na prática. Havia um cliente que estava tentando regularizar um imóvel rural no interior de Minas Gerais. O proprietário morava em São Paulo e não havia recepcionista no sítio. O oficial de justiça tentou duas vezes, sem sucesso, e na terceira tentativa, afixou o cartaz conforme a legislação. O problema é que o vizinho do lado rasgou o cartaz na noite seguinte. Sem documentação comprobatória desse ato, a situação ficou complicada para provar a notificação.
Como fazer o cartaz a casa e seu dono corretamente
O processo é mais simples do que a maioria das pessoas pensa, mas tem detalhes que quem não está acostumado acaba esquecendo. Primeiro, é necessário contratar um oficial de justiça ou serviço de notificação credenciado. O próprio Cartório de Títulos e Documentos pode indicar profissionais habilitados na sua região. Na falta disso, escritórios de advocacia costumam ter parcerias com equipes de notificação extrajudicial. O cartaz deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informações: identificação completa do imóvel (endereço, matrícula no registro de imóveis, número de inscrição no CAR se for área rural), nome completo do proprietário ou possuidor identificado pela documentação disponível, identificação do notificante (quem está buscando a notificação), data da afixação e identificação do oficial de justiça ou responsável pela diligência. Afixação deve ser feita em local de fácil visualização, preferencialmente na porta principal ou em mural visível próximo ao acesso.
O detalhe que a maioria erra: o cartaz precisa ser fotografado no momento da afixação, com data e hora visíveis, e o oficial deve emitir um termo circunstanciado descrevendo todo o procedimento. Sem isso, a notificação pode ser considerada nula por vício formal. Eu vi esse erro acontecer em pelo menos três casos nos últimos dois anos, todosResultando em nulidade da notificação e retoma do processo do zero.
Questões que ninguém conta sobre o cartaz
A regularização fundiária urbana e rural permite o uso do cartaz como forma de comprovar a busca pela tradição do proprietário. Se o proprietário for localizado através de outros meios posteriormente, a afixação do cartaz serve como elemento probatório de que houve diligência razoável. Isso é especialmente relevante em processos de usucapião extrajudicial, onde o art. 216, §1º, da Lei 13.465/2017 prevê a possibilidade de notificação por meio de cartaz quando esgotadas as tentativas pessoais. Aqui vai algo contra-intuitivo: o cartaz NÃO substitui a certidão negativa de débitos. Muitas pessoas acreditam que afixar o cartaz já resolve a situação cadastral do imóvel. Não resolve. Você precisa verificar os débitos tributários, condominiais e trabalhistas separadamente. O cartaz apenas comprova a notificação, ponto final.
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Outro problema comum é a validade temporal. A notificação por cartaz tem eficácia a partir da data de afixação, mas alguns cartórios e juízos exigem que o proprietário tenha sido localizável em endereço diferente daquele onde o cartaz foi afixado. Se o oficial não tentar a notificação em outros endereços conhecidos do proprietário, a nulidade é quase certa. Em um caso que acompanhei, um proprietário tinha endereço no sistema do Detran e no CNH, mas o oficial só foi ao imóvel objeto da ação. O juiz declarou a nulidade da notificação e determinou nova tentativa, custeando honorários advocatícios à parte contrária.
Quando o cartaz não funciona
Existem situações em que o cartaz é completamente inútil. Se o imóvel estiver sob tutela, curatela ou inventário, a notificação deve ser feita ao representante legal, não ao proprietário diretamente. Cartazes afixados nesses casos são nulos. Também não funciona bem em propriedades com múltiplos proprietários desconhecidos entre si, onde não há como identificar qual quota-parte corresponde ao devedor ou interessado. Para imóveis rurais sem matrícula atualizada, o cartaz ainda pode ser utilizado, mas a comprovação da qualificação fundiária fica mais. Recomenda-se que, antes de qualquer afixação, seja feita uma consulta ao CAR e à situação registral no cartório de registro de imóveis competente. O custo dessa consulta preliminar é baixo e evita retrabalho significativo.
Download e modelos
O modelo padrão do cartaz segue a Resolução 37/2022 do CNJ, que dispõe sobre os atos notariais eletrônicos e as diligências extrajudiciais. Disponível no site do Conselho Nacional de Justiça, seção de modelos e notificações extrajudiciais. Há também modelos específicos para regularização fundiária no portal da Secretaria Nacional de Regularização Fundiária, vinculada ao Ministério das Cidades. A versão eletrônica do cartaz, quando realizada por meio de plataforma certificada pelo CNJ, tem a mesma validade jurídica que a versão física afixada. Alguns estados já adotaram o sistema de notificação por cartaz digital com QR Code de verificação, o que agiliza bastante o processo e evita problemas de rasgamento ou deterioração do documento físico. Vale pesquisar se o seu estado já oferece essa opção.
O custo médio de uma diligência de afixação de cartaz com prova fotográfica e termo circunstancizado varia entre R$ 150,00 e R$ 400,00, dependendo da região e da distância até o imóvel. Em áreas rurais remotas, o valor pode ultrapassar R$ 600,00 devido aos deslocamentos.
