O que é a casa e o seu dono na prática imobiliária
O conceito de a casa e o seu dono envolve basicamente a relação jurídica entre o proprietário de um imóvel e o direito que ele tem sobre ele. Não é algo tão simples quanto parece, especialmente quando se trata de regularização, transmissão ou disputa de posse. No Brasil, isso é regulado principalmente pelo Código Civil (artigos 1.228 a 1.240) e pelo registro de imóveis. O dono de uma casa é aquele cujo nome consta no registro de matrícula do imóvel no cartório. Só isso. Ter o nome no contrato de compra e venda não basta. Precisa estar na matrícula atualizada.
a casa eo seu dono
Um problema que eu vi muitas vezes na prática é o seguinte: alguém compra um terreno, constrói uma casa, mora lá por anos, mas nunca levou o imóvel à matrícula. Quando resolveu vender, descobriu que não tinha como. O comprador foi ao cartório, pediu a matrícula, e o imóvel simplesmente não existia como unidade autônoma. O terreno continuava registrado como uma única fração, sem a habitação separada. A solução que funcionou naquela situação foi fazer o registro de construção como melhoria, atualizar a matrícula e depois fazer o registro da transferência. Levar cerca de 60 a 90 dias, dependendo do cartório. O custo varia, mas fica entre R$ 2.000 e R$ 5.000 só em taxas cartoriais. Sem contar os honorários advocatícios se precisar de regularização fundiária.
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O que acontece com frequência e os iniciantes não percebem: o dono efetivo e o dono registrado não são necessariamente a mesma pessoa. Há casos de cessão de direitos, contratos de gaveta, arrendamento com opção de compra. O registro mostra um nome, mas o imóvel pertence a outro. Isso gera problemas sérios na hora de vender ou financiar. Outro ponto que muita gente esquece: a casa e o terreno são coisas juridicamente distintas. Se você comprar só a casa de alguém sem comprar o terreno onde ela está, você tem a propriedade da construção, mas não do solo. O proprietário do terreno pode pedir a demolição ou o pagamento de aluguel pela ocupação. Já vi isso acontecer em bairros tradicionais onde os filhos herdam o terreno e os pais têm a construção registrada separadamente.
Se você está lidando com a casa e o seu dono e precisa regularizar algo, o caminho mais seguro é: extrair a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis competente, verificar se há ônus (hipoteca, penhora, usucapião), e só então prosseguir com qualquer transação. Não pule essa etapa. O custo de uma consulta de matrícula é baixo, mas o prejuízo de ignorá-la pode ser muito alto. Uma alternativa quando o imóvel está em situação complicada é recorrer à usucapião, tanto urbana quanto extra-silvestre, dependendo do caso. Mas isso exige processo judicial e pode levar de dois a cinco anos. Não é rápido. E não é barato.
